Гражданско-правовые формы защиты прав кредитора

Гражданско-правовые формы защиты прав кредитора

 

Вопрос 1. Необходима ли государственная регистрация соглашения об уступке права на денежное требование, вытекающее из договора, подлежащего государственной регистрации?

Анализ норм действующего законодательства и существующей судебной практики

Согласно статье 164 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 2 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Статьей 4 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, а в отношении объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, выявленных объектов культурного наследия - безвозмездное пользование (ссуда).

Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.

В Постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.08.2013 по делу № А32-32602/2012 указано следующее.

Договор долевого участия в строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 214-ФЗ)).

Согласно статье 11 Закона № 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Статья 17 названного Закона предусматривает, что договор долевого участия в строительстве и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Пункт 2 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть совершена в установленном для регистрации этой сделки порядке, если иное не установлено законом.

Из системного толкования правовых норм не следует, что договор уступки денежного требования по договору о долевом участии в строительстве, подлежащем государственной регистрации, не требует государственной регистрации.

По делу № А57-6446/2010 (Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 28.07.2011) рассматривался спор о взыскании задолженности по компенсации за произведенные неотделимые улучшения предмета договора аренды. Истец полагал, что указанное право возникло у него вследствие заключения с арендатором договора цессии.

Окружной суд указал, что согласно пункту 2 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

В силу данной нормы уступка по сделке - договору аренды производственных нежилых помещений, заключенному на срок более 1 года, зарегистрированному в установленном законом порядке, также подлежала государственной регистрации в порядке, установленном для договора аренды объекта недвижимости.

Иной подход содержится в Постановлении Федерального арбитражного суда Московского округа от 03.06.2011 по делу № КГ-А40/4808-11.

Оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации условия договоров аренды нежилых помещений и договора об уступке прав от 18.04.2008, нижестоящие суды правомерно учли, что в договорах аренды нежилых помещений в обязательстве по оплате ООО "РеМа Иммобилиен" выступает в качестве кредитора, имеющего право требовать исполнения денежного обязательства от должника, указанное право (требование) могло быть уступлено.

Уступая право другому лицу, ответчик лишается возможности предъявить требование об исполнении к должнику. При этом положение должника в обязательстве остается прежним. Уступка права (требования) влечет за собой замену кредитора в конкретном обязательстве, в состав которого входит уступаемое право (требование), а не замену стороны в договоре.

Нижестоящие суды обоснованно исходили из того, что уступка права (требования) по обязательству, в котором уступающий требование кредитор является одновременно и лицом, обязанным перед должником, не влечет перевод на цессионария соответствующих обязанностей цедента. Цедент не освобождается от исполнения продолжающих лежать на нем обязанностей.

Отказывая в удовлетворении иска, арбитражные суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что ООО "РеМа Иммобилиен" уступило право компании "С.Р.Р.Б.В." на получение арендных платежей от ООО "Билла", оставаясь арендодателем недвижимого имущества, т.е. выполняя все обязанности арендодателя в соответствии с условиями договоров и действующим законодательством, поэтому у компании "С.Р.Р.Б.В." не возникло прав на имущество, и основания для государственной регистрации такой сделки отсутствуют.

В связи с этим довод заявителя жалобы о том, что договор уступки прав от 18.04.2008 является недействительным, поскольку не прошел государственной регистрации, предусмотренной пунктом 2 статьи 389 и пунктом 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, несостоятелен.

Допускается, что арендодатель вправе уступить другому лицу право на получение арендных платежей, оставаясь арендодателем недвижимого имущества, то есть выполняя все обязанности арендодателя согласно закону (капитальный ремонт и т.д.) и, соответственно, оставаясь собственником имущества. Тем самым ни собственник имущества, ни арендатор имущества не меняются, следовательно, нет необходимости внесения изменений в зарегистрированный договор аренды.

Аренда, согласно статье 1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", рассматривается как обременение права. Государственная регистрация указанного обременения, согласно статье 26 данного Закона, осуществляется путем государственной регистрации договора аренды. Уступка права получения арендных платежей не подлежит государственной регистрации, так как никаких изменений в обременение права она не вносит: недвижимое имущество, в отношении которого установлено обременение, собственник имущества, которое обременено, и лицо, в пользу которого зарегистрировано обременение, остаются те же самые.

Поскольку истец получил право на взыскание арендных платежей, но не получил никаких прав на недвижимое имущество, государственная регистрация договора уступки прав от 18.04.2008 исключается.

Истец не получил в силу договора об уступке прав никаких правомочий в отношении недвижимого имущества, принадлежащих стороне договора аренды, т.е. прав собственника (арендодателя) или арендатора. Аренда, согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, есть временное владение и пользование (либо только пользование) имуществом. Собственность в силу пункта 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации есть право владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Таких прав истец не получил, в связи с чем договор об уступке прав не подлежит государственной регистрации, так как не вносит никаких изменений в обременение права на недвижимое имущество.

Аналогичный подход изложен в Постановлении Федерального арбитражного суда Уральского округа от 14.02.2013 по делу № Ф09-1203/12 (Определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.08.2013 № ВАС-6252/13 отказано в передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации).

Проанализировав условия генерального договора факторингового обслуживания от 31.08.2011 № 00209, суды установили, что все обязательства по предоставлению в аренду спорного здания остались у арендодателя, общество "Брют" уступило обществу "Кредит Европа Банк" лишь право на получение арендных платежей по договору аренды от 08.08.2008 № 1981008/8621Д, оставаясь арендодателем и собственником недвижимого имущества, выполняя все обязанности арендодателя в соответствии с законом, общество "Кредит Европа Банк" не получило никаких правомочий в отношении недвижимого имущества, принадлежащих стороне договора аренды, - ни прав собственника, ни прав арендодателя или арендатора.

Таким образом, поскольку государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, суды пришли к правильному выводу о том, что генеральный договор факторингового обслуживания от 31.08.2011 № 00209 не подлежит государственной регистрации, так как не вносит никаких изменений в обременение права на недвижимое имущество.

В Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30.06.2015 по делу № А32-41339/2013 о взыскании с арендатора долга указано, что договоры, предметом которых являлся переход прав арендатора земельного участка, подлежали государственной регистрации в силу закона. При совершении сделок по уступке прав требования платы за уступленные права арендатора земельного участка арендатор не изменялся, им оставалось агентство. Цессия, по которой общество приобрело денежное требование, является самостоятельной сделкой, государственная регистрация которой законом не предусмотрена. В связи с этим суды правомерно отклонили довод ответчика о незаключенности данной сделки.

Выработанный правовой подход

Государственная регистрация соглашения об уступке права на денежное требование, вытекающее из договора, подлежащего государственной регистрации, является обязательной.

Правовое обоснование

Норма пункта 2 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающая, что соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом, является императивной.

Она является развитием положений статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

Уступка денежного требования, возникшего из договора, является изменением условия этого договора в части стороны, которой причитается исполнение по договору.

В силу положений пункта 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования является сделкой.

В этой связи требование об обязательной регистрации уступки требования по сделке, требующей государственной регистрации, корреспондирует с положениями статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", предусматривающими, что государственной регистрации подлежат не только права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, но и сделки с ним.

Требование о регистрации обременения прав на недвижимое имущество является самостоятельным.

Отсутствие возникновения обременения вещных прав на недвижимое имущество в результате заключения соглашения об уступке требования не исключает обязательность его государственной регистрации в случаях, предусмотренных пунктом 2 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку в силу пункта 4 статьи 391 Гражданского кодекса Российской Федерации к форме перевода долга соответственно применяются правила, содержащиеся в статье 389 названного Кодекса, заявленный вывод косвенным образом подтверждается и пунктом 12 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", где сказано, что соглашение о переводе долга по договору аренды здания, подлежащему государственной регистрации, также подлежит государственной регистрации и при отсутствии ее считается незаключенным. 

Далее – Глава 2. Замена исполнения в контексте динамики изменения обязательств